Las altas tasas hipotecarias desincentivan demanda: Curva Soberana.

Por: Dr. Augusto Donayre Paiva

Bajo la lógica financiera, cuando el BCRP baja su tasa de referencia, los créditos deberían abaratarse. Sin embargo, en Perú, esto no sucede de inmediato, especialmente en hipotecas. El resultado: tasas hipotecarias aún altas que ahogan la demanda de viviendas. Veamos por qué, con cifras concretas.

Tasa de referencia BCRP vs. Tasas hipotecarias

• El BCRP ha recortado la tasa de referencia de 7,75 % (enero 2023) a 4,5 % (mayo 2025).

• En cambio, las tasas hipotecarias apenas han disminuido: se sitúan en torno al 7,8 % promedio en abril de 2025, el nivel más bajo desde mayo de 2022.

• La SBS reporta una tasa aún menor, de 7,4 % promedio en el primer trimestre de 2025, señalando cierta estabilización. Aunque la tasa del BCRP ya está muy baja, las tasas hipotecarias se resisten a caer en la misma medida o con la misma velocidad.

¿Qué motiva esa lentitud o resistencia?

1. Curva soberana de largo plazo aún elevada

   • Los bonos soberanos son títulos de deuda emitidos por el Estado peruano para financiar sus necesidades fiscales.

   • Cada bono tiene un plazo (2, 5, 10, 20 años, etc.) y una tasa de rendimiento que refleja la percepción de riesgo país, la inflación esperada y las condiciones de liquidez.

   • El bono peruano a 10 años pasó de rendir 7,72 % (marzo 2023) a 6,60 % (abril 2025).

   • Aunque hubo una baja, sigue siendo una referencia alta para préstamos extendidos como hipotecas.

2. Factores que mantienen el riesgo y las primas elevadas

   • Inflación, aunque esta por los 1.69% sigue siendo un riesgo que puede resurgir.

   • Inestabilidad política y el clima pre-electoral afectan la percepción del futuro económico.

   • Riesgo cliente: en una economía con alta informalidad laboral y empresas de subsistencia, los bancos exigen márgenes más elevados.

   • Estas primas se incorporan en las tasas finales, amortiguando el impacto de la baja.

3. Créditos a largo plazo vs. tasa de corto plazo

   • La tasa del BCRP impacta créditos interbancarios de corto plazo.

   • Las hipotecas, al ser a 15–20 años, se fijan más por lo que cuesta financiar en el largo plazo, (la curva soberana).

¿Cómo afecta esto a la demanda de viviendas?

• Accesibilidad reducida: Tasas hipotecarias aún altas limitan el acceso a financiamiento, desalentando a nuevos compradores.

• Desfase con la demanda: A pesar de una leve recuperación, el mercado inmobiliario no despega como debería:

  • En abril 2025, el crédito hipotecario creció solo 5,9 % interanual (Construtyendo.pe).

  • La compraventa de viviendas se ha recuperado, pero en niveles moderados (BCR).

• Segmentación del crecimiento: El dinamismo se concentra en préstamos mayores (S/150,000–450,000), mientras que el segmento más modesto sigue rezagado.

• Clientes renuevan créditos: Se observa un aumento en las operaciones de recompra de hipotecas en busca de mejores condiciones. (BCR).

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En resumen 

Ni el BCRP ni el mercado inmobiliario están alineados. Mientras que el primero recorta agresivamente su tasa, el segundo tarda en reflejarlo. El crédito hipotecario sigue encarecido por la curva soberana, riesgos percibidos y lenta reacción bancaria.

El mensaje es claro: las altas tasas hipotecarias siguen reprimiendo la demanda de viviendas. Solo cuando los costos del dinero, especialmente en el largo plazo, bajen sostenidamente, veremos un crecimiento real, inclusivo y vigoroso del sector. Y para eso, necesitamos algo más que una tasa de referencia baja: necesitamos economía estable, política predecible y confianza renovada.